Proyecto de Ley propone regular el mercado de alquileres

DE RENTISTAS E INQUILINOS

Foto: Iván Fernández

La reciente pintura no puede ocultar la incipiente humedad que a los meses hará que el revoque se desplome y el lambríz tome un tono verdoso. En la entrada de la casa hay una pequeña sala de estar en la que no entra más que un sillón y una mesa. Los tres dormitorios son su principal atractivo. El más grande es un living reciclado, lo deja en evidencia la amplia entrada que luce una puerta corrediza de plástico por la que el viento se cuela cada noche. En el más chico, con mucho esfuerzo entrarían un ropero y una cama. Su ventana da al patio interior donde el techo de chapa prohíbe el ingreso de la luz del sol. En el restante las paredes lucen un verde manzana que deja ver el blanco anterior; es que en la casa cada habitación tiene un color diferente. El recorrido termina con una cocina-comedor desproporcionadamente grande, azulejos rosados, paredes violetas y baldosas amarillas con pintitas blancas y negras. El precio por el alquiler de la suntuosa casa en el barrio La Comercial es de 18.500 pesos mensuales.

Hay aproximadamente 32.600 familias que destinan más del 30 por ciento de los ingresos del hogar para el pago de los alquileres”, expresó a SdR Gerardo Núñez, diputado del Partido Comunista, consultado sobre la razón del proyecto de Ley de Alquileres, ingresado al Parlamento el 4 de octubre. “Esta realidad está dada porque el precio de los alquileres está totalmente desregulado. Si el promedio de salarios es de 16 mil o 18 mil pesos y el promedio de los alquileres está en torno a los 12 mil o 14 mil pesos, es claro que en el hogar uno de esos salarios se destina íntegramente al pago de los alquileres”, consideró Núñez. La Comisión de Vivienda de la Cámara de Representantes tiene a estudio el articulado que propone la regulación del precio de los alquileres y la universalización del acceso al Sistema de Garantías de Alquiler. Además promueve sanciones para los propietarios de viviendas vacías u ociosas.

235.112 hogares uruguayos alquilan y más de la mitad de ellos se concentra en Montevideo. Allí el precio promedio de los alquileres es de  11.366 pesos para casas y 11.696 para apartamentos, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), elaborados en base al 34,3 por ciento de los contratos de alquiler. Casi la cuarta parte de los arrendamientos de la capital se concentra en los barrios Cordón, Unión, Pocitos, Centro y Malvín, donde el precio promedio es de 12.776 pesos. Los contratos celebrados en el último año siguen esa constante, con un leve aumento de la concentración en esos cinco barrios y en los precios de los alquileres, que ronda el 5 por ciento. Sin embargo, según los propios datos del INE, el valor promedio de un alquiler varía de 6.836 pesos en el barrio Casavalle a 20.519 en Punta Gorda. El alquiler más bajo pagado en 2015 fue de mil pesos y correspondió al mes de agosto. Mientras, el más caro fue de 340 mil pesos y se registró en el mes de setiembre.

El proyecto generó controversia en el ambiente político uruguayo. Sus impulsores aseguran que el precio de los alquileres está dado por especulaciones de mercado y que hay viviendas vacías que no son ofertadas para no bajarlos. Quienes se oponen afirman que de aprobarse, “mataría el mercado inmobiliario”. La propuesta entrada a la Cámara Baja tiene en vistas topear el precio de los alquileres en un 4 por ciento del valor catastral dividido en los 12 meses del año. Para graficar la situación, si el alquiler de la casa en el barrio La Comercial es de 18.500 pesos por mes, su valor de catastro debería ser de por lo menos 5.550.000 pesos, algo más de 198.200 dólares americanos.

Claramente estamos a favor de cualquier iniciativa que regule y topeé el precio de los alquileres porque es un mercado que está totalmente desregulado”, dijo a Sala de Redacción Pablo Caballero, secretario general de la Federación Uruguaya de Cooperativas de Vivienda y Ayuda Mutua. Caballero aseguró que si bien no tienen una postura respecto al articulado, FUCVAM  planteó hace 3 años un proyecto sobre la situación de la vivienda que contemplaba la necesidad de regular el precio de los alquileres y las viviendas ociosas. “Regular de esa forma el mercado de alquileres mata el mercado inmobiliario en Uruguay, la construcción de vivienda y genera un desempleo terrible”, disparó Gabriel Conde, presidente de la Cámara Inmobiliaria del Uruguay. Advirtió que le parece correcto buscar una solución para quienes no pueden acceder a un alquiler pero consideró que “esta no es la vía” ya que “no se hizo un análisis serio”.

Un garante de confianza

No hay tiempo para el titubeo. Si el futuro inquilino quiere asegurarse su próxima morada debe ser expeditivo. Cualquier demora puede hacer que la operación caiga y la búsqueda prosiga. Por eso antes de elegir la casa, el aventurero debe tener claro qué tipo de garantía es la aceptada. Contaduría de la Nación, a través del Sistema de Garantías de Alquiler (SGA); ANDA, con sus garantías para socios, y Porto Seguro, mediante un sistema asegurador que funciona como garante, son algunas de las opciones que tiene el futuro inquilino. También se suele apelar al depósito de algunos meses de alquiler o a utilizar bienes inmuebles como garantía para el propietario. El SGA y ANDA cubren un 34,3 por ciento de los alquileres registrados.

La tasa de los servicios de garantías de alquiler es del 3 por ciento del valor del contrato, lo que en la casa de La Comercial serían unos 555 pesos mensuales. El SGA está destinado a funcionarios públicos, jubilados, pensionistas, y a algunos trabajadores privados que tienen convenio con la CGN. Según la página de la Contaduría, para acceder a la garantía el alquiler no puede superar el 50 por ciento de los ingresos del hogar. Para acceder a las garantía de ANDA es necesario hacerse socio de la entidad, lo que requiere de una cuota mensual de 500 pesos. Para que se brinde la garantía el precio del alquiler no puede superar el 35 por ciento de los ingresos del hogar, aunque la empresa asegura que cada caso se evaluará de forma “particular”.

La inmensa mayoría de los trabajadores privados recurren a la garantía privada o al depósito. Es muy raro que las familias de trabajadores tengan un ahorro de 4 o 5 meses de alquiler para hacer un depósito. Por lo general recurren a préstamos que deben pagar mes a mes, que tienen un interés, y a los que hay que sumar el gasto del alquiler”, explica Núñez. Esta es una de las razones por las que el proyecto fija un 26 por ciento de los ingresos del hogar como tope para las retenciones por alquiler y establece que todos los trabajadores públicos o privados y los jubilados y pensionistas pueden acceder al SGA.

Al precio del alquiler, la comisión de la garantía o el depósito y la eventual cuota social hay que sumarle los gastos de inmobiliaria por realizar la gestión, intermediación y la confección del contrato. Según Conde, no hay una cifra estipulada para esto pero “se acostumbra cobrar un mes de alquiler”.

Agentes que especulan

Foto: Iván Fernández

Del 1.389.740 viviendas registradas en el Censo 2011, 253.179 estaban desocupadas. De estas, 133.902 correspondían a viviendas de uso temporal, como casas de veraneo; 37.357 estaban en el mercado inmobiliario, a la venta o en alquiler; 21.087 en proceso de construcción o reparación; 42.716 aparecían vacantes y 11.106 en condiciones ruinosas, destruidas o inhabitables.

Debería haber un impuesto progresivo para las viviendas vacías que no se ofrecen al mercado de alquileres. Con lo recaudado, se podría aportar al Fondo Nacional de Vivienda para la construcción de viviendas de interés social”, asegura Caballero. El proyecto presentado por el PCU incorpora sanciones a los propietarios de viviendas que estén ociosas por más de 6 meses corridos. Para Núñez el número es muy alto respecto al total, ya que entre vacías y abandonadas se llegan alrededor de las 100 mil. “Algunas están en condiciones de habitarse y otras hace bastantes años que no se les hacen los cuidados necesarios y por tanto tienen un nivel de deterioro y desgaste muy grande”, advirtió.

Las sanciones de este proyecto para los propietarios de viviendas ociosas tiene puntos de encuentro con otro que la Comisión de Vivienda tiene también en su agenda. El proyecto de Bienes inmuebles declarados en abandono fue presentado por los diputados Alfredo Asti y Gustavo Guarinioni en abril de 2015. Con el mismo se pretende declarar las viviendas judicialmente en abandono a las viviendas que estén en esa condición por más de 2 años, aunque esta declaración no afectaría a las personas físicas o jurídicas que tengan un embargo o hipoteca sobre el inmueble. “Se complementan y atacan un problema muy grande en nuestro país”, sentenció Núñez consultado sobre la relación entre los proyectos.

Iván Fernández